Wanneer eigen woning van box 1 naar box 3? (2026-2027)

Wie een eigen huis heeft, hoort al jaren wisselende signalen over de mogelijke overgang van de woning van box 1 naar box 3. Het ministerie van Financiën ontkende in april 2025 nog een directe overgang, maar per 1 mei 2026 geldt die verhuizing wél voor mensen die een scheiding doormaken. Wat staat huiseigenaren te wachten? Dit artikel zet de vaste data, de onzekere plannen en de praktische stappen voor u op een rij.

Huidige situatie eigen woning in box 1: eigenwoningforfait + hypotheekrenteaftrek ·
Voorgestelde situatie in box 3: vermogensbelasting over waarde minus schuld ·
Ingangsdatum algemene overgang: onzeker (mogelijk 2027)

Zes kerngegevens in één oogopslag: de huidige en voorgestelde status, vaste data en aanbevelingen van toezichthouders.

Wanneer gaat de eigen woning definitief van box 1 naar box 3?

Is 2027 de definitieve ingangsdatum?

Nee, 2027 is nog geen vaste datum. Het regeerakkoord noemde de optie, maar het ministerie van Financiën maakte in april 2025 duidelijk dat er geen directe overgang komt – bevestigd door Nextens (fiscaal adviesbureau). De enige wettelijk vastgestelde wijziging is de uitzondering voor scheidingen per 1 mei 2026, conform de Belastingdienst (overheidsinstantie).

Welke rol speelt het regeerakkoord?

Het hoofdlijnenakkoord van het kabinet-Schoof bevat een passage over het verplaatsen van de eigen woning naar box 3. Maar een akkoord is geen wet. Rijksoverheid (ministerie) geeft aan dat er nog geen concrete wetswijziging voorligt. De politieke discussie loopt nog.

Wat zegt de Belastingdienst over een vaste datum?

De Belastingdienst vermeldt op haar site dat de eigen woning voorlopig in box 1 blijft, tenzij er een scheiding plaatsvindt. Voor de rest is er geen overheidsbesluit met een harde datum. SRA (samenwerkende registeraccountants) bevestigt dat het huidige stelsel, inclusief tegenbewijsregeling, van kracht blijft totdat de wet wordt aangepast.

Wat verandert er in 2027 voor huiseigenaren?

Geldt de overgang naar box 3 in 2027 voor iedereen?

Nee, en het is zelfs onzeker of de overgang in 2027 ingaat. Het kabinet heeft 2027 genoemd als beoogde datum, maar zonder wetswijziging blijft het bij een voornemen. Rijksoverheid (ministerie) stelt dat er een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer is gestuurd (mei 2025), maar dat moet nog door de Eerste Kamer worden goedgekeurd (SRA).

Welke alternatieve box 3-plannen zijn er voor 2027?

Het kabinet werkt aan een stelsel van werkelijk rendement, dat op zijn vroegst in 2028 ingaat. Tot die tijd blijft het huidige box 3-systeem (met forfaitair rendement) gelden, ook voor de eigen woning als die onverhoopt in box 3 zou belanden. Fortus (vastgoedadvies) wijst erop dat vastgoedbeleggers vanaf 2028 belasting betalen over daadwerkelijke waardestijgingen bij verkoop, maar dat geldt vooralsnog niet voor de eigen woning.

Hoe zit het met de plannen voor werkelijk rendement in 2028?

De Wet werkelijk rendement box 3 is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, meldt SRA. De Eerste Kamer moet nog instemmen. Als die akkoord gaat, treedt het nieuwe stelsel per 1 januari 2028 in werking. Voor de eigen woning in box 3 zou dat betekenen dat overwaarde belast wordt op basis van daadwerkelijk rendement.

Wat als eigen woning naar box 3 gaat?

Wat zijn de fiscale gevolgen?

Als de eigen woning in box 3 valt, betaalt u vermogensbelasting over de waarde van de woning minus de hypotheekschuld. Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek vervallen. De Hypotheker (hypotheekadviseur) legt uit dat de woning dan als bezitting wordt gezien, net als spaargeld of beleggingen.

Hoe wordt de overwaarde belast?

De overwaarde (WOZ-waarde minus hypotheekschuld) telt mee in uw box 3-vermogen. In 2025 is het belastingtarief in box 3 maximaal 36% over het forfaitaire rendement. Hoe hoger de overwaarde, hoe meer belasting u betaalt. Belastingdienst (overheidsinstantie) benadrukt dat de schuld wel aftrekbaar is van het vermogen.

Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek vervalt volledig wanneer de woning in box 3 wordt belast. Dat kan een flinke financiële impact hebben, zeker voor huiseigenaren met een hoge hypotheekrente. De Hypotheker waarschuwt dat het verlies van de renteaftrek voor velen ongunstig uitpakt.

De kern: overwaarde wordt duurder, terwijl de hypotheeklasten niet meer via de belasting worden verlicht.

Kan ik mijn eigen woning van box 1 naar box 3 omzetten?

Mag ik zelf kiezen voor box 3?

In principe niet. De wet bepaalt dat een eigen woning waarin u woont in box 1 valt. Omzetten naar box 3 is alleen mogelijk als u de eigenwoningschuld aflost en vervolgens een nieuwe hypotheek afsluit (zogenaamd ‘Omniplan’). De Hypotheker (hypotheekadviseur) stelt dat dit een bewuste keuze vraagt, met voor- en nadelen.

Wat zijn de stappen om de woning om te zetten?

1. Los de bestaande hypotheek volledig af (eventueel met eigen middelen).
2. Sluit een nieuwe hypotheek af zonder fiscale kwalificatie voor box 1.
3. Laat de hypotheek in de aangifte als box 3-schuld aanmerken.
4. Houd rekening met advieskosten en eventuele boeterente.

De Hypotheker adviseert om altijd een onafhankelijk fiscaal adviseur te raadplegen.

Wat zijn de voor- en nadelen?

Hoe zet je je aflossingsvrije hypotheek in box 3?

Kan een aflossingsvrije hypotheek in box 3?

Ja, een aflossingsvrije hypotheek kan in box 3 vallen zodra de eigen woning in die box wordt belast. De schuld is dan aftrekbaar van het vermogen, maar de rente is niet aftrekbaar. De Hypotheker (hypotheekadviseur) wijst erop dat veel aflossingsvrije hypotheken een restschuld kennen die nu in box 1 valt, maar straks mogelijk in box 3 terechtkomt.

Wat zijn de regels voor de hypotheekrenteaftrek?

In box 3 is er geen renteaftrek. Dat betekent dat u de hypotheekrente niet meer kunt aftrekken van uw inkomen. De schuldverminderende werking (de hypotheekschuld verlaagt het box 3-vermogen) blijft wel bestaan, maar alleen voor zover de schuld boven de drempel uitkomt (in 2025 is de drempel voor schulden € 3.700). Belastingdienst (overheidsinstantie) geeft aan dat schulden boven dat bedrag aftrekbaar zijn.

Is het verstandig om de hypotheek af te lossen?

Dat hangt af van uw persoonlijke situatie. De Hypotheker adviseert: als uw overwaarde laag is of de rente hoog, kan aflossen gunstig zijn. Maar als u de schuld ruim under water staat (negatieve overwaarde), is box 3 mogelijk voordeliger. Een rekenvoorbeeld bij een woning van € 400.000 met een hypotheek van € 300.000: in box 3 betaalt u over € 100.000 overwaarde belasting (circa € 1.200 per jaar bij 2025-tarieven). Daar staat tegenover dat u de rente niet meer kunt aftrekken. Laat u adviseren door een fiscalist.

Wat dit betekent: voor aflossingsvrije hypotheken is de overgang naar box 3 een extra reden om de hypotheekstructuur te herzien.

De overgang naar box 3 verandert de fiscale balans: de renteaftrek verdwijnt, maar de overwaarde wordt belast.

Tijdlijn: van gerucht naar wet

• April 2025: Nextens bericht dat MinFin een directe overgang naar box 3 ontkent.
• 1 mei 2026: Scheidingsregeling treedt in werking – woning en schuld gaan naar box 3 (Belastingdienst).
• 2027 (beoogd): Algemene overgang genoemd in regeerakkoord, maar nog niet wet.
• 2028 (voorstel): Invoering heffing over werkelijk rendement in box 3 (Rijksoverheid).

Zekerheden en onzekerheden

Wat deskundigen zeggen

“Vanaf 1 mei 2026 horen de woning en de eigenwoningschuld tot uw bezittingen en schulden in box 3.” – Belastingdienst (overheidsinstantie)(Bron)

“MinFin duidelijk: eigen woning niet naar box 3.” – Nextens (fiscaal adviesbureau)(Bron)

“Het huidige wetsvoorstel blijft de basis voor box 3 vanaf 2028.” – Rijksoverheid (ministerie)(Bron)

Voor huiseigenaren is de boodschap duidelijk: wacht niet af, maar inventariseer uw hypotheek en overwaarde. Of de overgang nu in 2027, 2028 of later komt, voorbereiding is de sleutel. Neem bij twijfel contact op met een onafhankelijk fiscaal adviseur en lees ook wat er in 2026 verandert – een handig overzicht van alle belastingmaatregelen.