Wie een huis koopt, krijgt te maken met een flinke stapel kosten – notaris, makelaar, taxatie. Het goede nieuws: een groot deel daarvan mag u aftrekken van de belasting. Alleen weet niet iedereen precies welke uitgaven de Belastingdienst telt en welke niet. Dit overzicht helpt u om geen geld op tafel te laten liggen.
Overdrachtsbelasting (2025): 2% van de koopsom · Hypotheekrenteaftrek maximaal: 36,97% (2025) · Eenmalige aftrekbare kosten: o.a. notaris, makelaar, taxatie, advieskosten
Overzicht
- Notariskosten voor hypotheekakte zijn aftrekbaar (Belastingdienst)
- Makelaarskosten (bemiddelingsprovisie) zijn aftrekbaar (Belastingdienst – kostenoverzichten)
- Taxatiekosten zijn aftrekbaar bij hypotheekaanvraag (Belastingdienst)
- Of alle advieskosten van hypotheekadviseurs 100% aftrekbaar zijn (Belastingdienst noemt alleen ‘bemiddelingskosten’)
- Of kosten voor bouwtechnische keuring aftrekbaar zijn (alleen als hypotheekverstrekker dit verplicht)
- Eenmalige kosten zijn aftrekbaar in het jaar van aankoop (Belastingdienst)
- Bouwrente is aftrekbaar als deze is betaald ná het voorlopig koopcontract en vóór de hypotheekakte (Belastingdienst)
- Verzamel alle facturen en betaalbewijzen (Belastingdienst)
- Vul in de aangifte de aftrekbare bedragen in bij de eigenwoningregeling (Belastingdienst)
- Gebruik het kostenoverzicht van de Belastingdienst als checklist
Niet elke kostenpost bij de aankoop van een huis is gelijk – en de Belastingdienst maakt daar scherpe keuzes in.
| Kostensoort | Waarde / tarief | Bron |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting*) | 2% van de koopsom (bestaande woning, 2024/2025) | Vereniging Eigen Huis |
| Notariskosten (hypotheekakte) | Volledig aftrekbaar | Belastingdienst |
| Notariskosten (leveringsakte) | Niet aftrekbaar | Vereniging Eigen Huis |
| Makelaarskosten | Volledig aftrekbaar | Belastingdienst – kostenoverzichten |
| Taxatiekosten | Volledig aftrekbaar | Belastingdienst |
| Afsluitkosten hypotheek | Volledig aftrekbaar | Belastingdienst |
*) Overdrachtsbelasting is volgens de Belastingdienst niet aftrekbaar; het is een heffing, geen kostenpost voor de eigenwoningschuld. Zie Vereniging Eigen Huis.
Welke kosten zijn aftrekbaar bij aankoop huis?
Wat zijn aankoopkosten woning?
De Belastingdienst (overheidsrichtlijn) rekent de volgende eenmalige kosten tot de aftrekbare financieringskosten van de eigenwoningschuld:
- bemiddelingskosten (makelaarsprovisie)
- overdrachtsbelasting – niet aftrekbaar, zie toelichting
- notariskosten voor de hypotheekakte
- kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten
- afsluitkosten hypotheek
- kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De koopsom zelf is nooit aftrekbaar, bevestigt Vereniging Eigen Huis (belangenbehartiger huiseigenaren).
Samenvatting: De Belastingdienst beschouwt alleen kosten die direct samenhangen met het verkrijgen van de hypotheek als aftrekbaar. Alles daarbuiten – koopsom, inrichting, verhuizing – valt buiten de regeling.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Ja, de bemiddelingskosten die u aan een makelaar betaalt om de woning te kopen, zijn volledig aftrekbaar. De Belastingdienst noemt deze onder ‘bemiddelingskosten’. Let op: kosten voor een verkoopmakelaar (bij verkoop van uw oude woning) zijn niet aftrekbaar; het gaat alleen om de aankoopmakelaar.
Zijn taxatiekosten aftrekbaar?
Een taxatie is verplicht voor de hypotheekverstrekker. De kosten daarvan zijn aftrekbaar, mits de taxatie dient voor het krijgen van de lening. Dat staat in de Belastingdienst-gids (eigen woning).
Zijn afsluitkosten hypotheek aftrekbaar?
Ja, alle afsluitkosten van de hypotheek – zoals de afsluitprovisie – vallen onder de aftrekbare financieringskosten. Ook een eventuele bereidstellingsprovisie is aftrekbaar, aldus dezelfde overheidsbron.
Welke kosten van de notaris zijn aftrekbaar?
Hier ligt een veelgemaakte fout op de loer. De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid.
Notariskosten voor de hypotheekakte en leveringsakte
Alleen de kosten voor de hypotheekakte (de akte waarin de hypotheek wordt vastgelegd) en de bijbehorende kadastrale rechten zijn aftrekbaar, bevestigt de Belastingdienst. De notariskosten voor de leveringsakte (de eigendomsoverdracht) en de inschrijving in het Kadaster van die levering zijn daarentegen niet aftrekbaar, waarschuwt Vereniging Eigen Huis.
Veel kopers trekken de volledige notarisrekening af. Alleen het gedeelte dat ziet op de hypotheekakte mag erin – de rest valt buiten de aftrek. Vraag de notaris om een gespecificeerde factuur.
Welke kosten zijn 100% en 80% aftrekbaar?
Welke kosten zijn 100% aftrekbaar?
Alle door de Belastingdienst genoemde eenmalige aankoopkosten – notaris (hypotheekakte), makelaar, taxatie, afsluitkosten, NHG – zijn, voor zover ze onder de eigenwoningschuld vallen, voor 100% aftrekbaar. Het percentage staat niet in de wet, maar de kosten verminderen het belastbaar inkomen volledig.
Waarom wordt er soms over 80% aftrekbaarheid gesproken?
De verwarring komt waarschijnlijk voort uit regels voor gemengd gebruik (deels zakelijk, deels privé) of uit een oude regeling voor onderhoudskosten. Voor de eenmalige aankoopkosten van een eigen woning geldt géén 80%-beperking. De Belastingdienst vermeldt alleen 100% aftrekbaarheid.
Voor de gemiddelde huizenkoper: elke euro die u uitgeeft aan hypotheekgerelateerde kosten, kunt u volledig in mindering brengen op uw inkomen – tegen het hoogste belastingtarief tot 36,97% (2025).
De tabel hieronder vat samen welke kostenposten wel en niet voor aftrek in aanmerking komen.
| Kostensoort | Aftrekbaar? | Toelichting |
|---|---|---|
| Notariskosten hypotheekakte | Ja, 100% | Belastingdienst |
| Notariskosten leveringsakte | Nee | Vereniging Eigen Huis |
| Makelaarskosten (aankoop) | Ja, 100% | Belastingdienst – kostenoverzichten |
| Taxatiekosten | Ja, 100% | Belastingdienst |
| Afsluitkosten hypotheek | Ja, 100% | Belastingdienst |
| Kosten NHG | Ja, 100% | Belastingdienst |
| Overdrachtsbelasting | Nee | Vereniging Eigen Huis |
De conclusie: er is geen 80%-aftrek voor eenmalige aankoopkosten. Mocht u online iets anders lezen, check dan altijd de bron – bij twijfel is de Belastingdienst-kostenoverzicht leidend.
Welke aftrekposten worden vaak vergeten?
Kosten van de hypotheekadviseur
De bemiddelingskosten die u betaalt aan een hypotheekadviseur vallen onder de aftrekbare ‘advies- en bemiddelingskosten’, stelt de Belastingdienst. Veel kopers vergeten deze post op te voeren, terwijl het vaak om enkele honderden tot duizend euro gaat.
Bouwtechnische keuring – alleen in sommige gevallen
Een bouwtechnische keuring is niet standaard aftrekbaar. Alleen als de hypotheekverstrekker de keuring verplicht stelt voor de lening, mag u de kosten meetellen. Check de voorwaarden van uw geldverstrekker.
Kosten voor taxatie
Ook taxatiekosten worden nog wel eens over het hoofd gezien. Zelfs als de taxatie onderdeel is van een hypotheekofferte, kunt u de factuur als aftrekpost opvoeren.
Alleen betaalde bedragen in het jaar van aankoop zijn aftrekbaar. Een factuur van de makelaar die pas na 31 december wordt betaald, kunt u niet meenemen in de aangifte over het jaar van aankoop.
Hoeveel geld krijg je terug bij belastingaangifte na aankoop huis?
Hoe bereken je het belastingvoordeel?
Uw aftrekbare eenmalige kosten verminderen het belastbaar inkomen in het jaar van aankoop. De Belastingdienst rekent met het marginale belastingtarief – in 2025 maximaal 36,97%. Concreet: als u in de hoogste schijf valt, levert elke € 1.000 aan aftrekbare kosten u maximaal € 369,70 terug op.
Wat is het effect van de hypotheekrenteaftrek?
Naast de eenmalige kosten kunt u jaarlijks de betaalde hypotheekrente aftrekken. In 2025 geldt een maximumtarief van 36,97% voor de renteaftrek (bron: Belastingdienst). Het voordeel is afhankelijk van uw schijf en de hoogte van de hypotheek.
‘Alleen kosten en rente voor de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar. De eigenwoningschuld is het deel van de hypotheek of lening dat gaat over de eigen woning.’
– Belastingdienst (overheidsrichtlijn)
‘Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar. Notariskosten voor de eigendomsakte en de inschrijving in het Kadaster zijn niet aftrekbaar.’
– Vereniging Eigen Huis (belangenbehartiger huiseigenaren)
Bevestigde feiten
- Notariskosten hypotheekakte – aftrekbaar
- Makelaarskosten (aankoop) – aftrekbaar
- Taxatiekosten – aftrekbaar
- Afsluitkosten hypotheek – aftrekbaar
- NHG-kosten – aftrekbaar
- Advieskosten hypotheekadviseur – aftrekbaar
Wat onduidelijk blijft
- Of alle advieskosten van hypotheekadviseurs 100% aftrekbaar zijn (Belastingdienst spreekt van ‘bemiddelingskosten’)
- Of een bouwtechnische keuring aftrekbaar is (alleen als hypotheekverstrekker dit eist)
De les voor huizenkopers: wees kritisch op uw facturen en gebruik de Belastingdienst-kostenchecklist om niets te missen. Een gemiste aftrekpost van € 500 kost u bij een tarief van 36,97% zomaar € 184,85. Het loont dus om de regels goed te kennen.
belastingdienst.nl, belastingdienst.nl, homeup.nl, nn.nl, kopenmetkennis.nl, vanbruggen.nl, belastingdienst.nl, consumentenbond.nl, consumentenbond.nl
Veelgestelde vragen
Kan ik de kosten van een bouwtechnische keuring aftrekken?
Alleen als de hypotheekverstrekker de keuring verplicht stelt om de lening te krijgen. Anders niet.
Zijn verhuis- en inrichtingskosten aftrekbaar?
Nee. Verhuis- en inrichtingskosten horen niet bij de financieringskosten van de eigenwoningschuld.
Wat is het verschil tussen eenmalige en periodieke aftrekposten?
Eenmalige aftrekposten (notaris, makelaar, taxatie) trekt u af in het jaar van aankoop. Periodieke aftrekposten (hypotheekrente) trekt u jaarlijks af zolang de lening loopt.
Moet ik alle aftrekbare kosten in één jaar opgeven?
Ja, eenmalige kosten zijn alleen aftrekbaar in het jaar waarin u ze hebt betaald.
Zijn kosten voor een hypotheekadvies aftrekbaar?
Ja, die vallen onder de advies- en bemiddelingskosten.
Valt de overdrachtsbelasting onder de aftrekbare kosten?
Nee. Overdrachtsbelasting is een belasting, geen kostenpost voor de eigenwoningschuld, en dus niet aftrekbaar.
Hoe lang kan ik hypotheekrente aftrekken?
Maximaal 30 jaar, zolang de hypotheek voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld (annuïtair of lineair aflossen).









